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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - AL VIA LA RIFORMA DEL CONDOMINIO - LE REGOLE PER I CORSI DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO





L'ESERCIZIO DELLA PROFESSIONE DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

1. Attribuzioni e compiti

Secondo l’art. 1129 del Codice Civile l’amministratore deve essere sempre designato negli stabili con più di quattro condomini.
Tale nomina è compito dell’assemblea condominiale: può essere conferita o ad un partecipante consenziente o ad un estraneo e, perché sia valida, si richiede il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, calcolata seconda il valore delle loro quote (i cosiddetti millesimi).
Qualora l’assemblea non riesca a nominare un amministratore, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria che deciderà sulla nomina.
Secondo il successivo articolo 1130 l’amministratore deve adempiere a specifici compiti, dietro un corrispettivo che sarà stato concordato con i condomini.
L’incaricato deve:
• eseguire le deliberazioni assembleari, dandone concreta attuazione;
• far rispettare il regolamento di condominio;
• regolare il godimento e l’uso delle cose comuni, in modo che tutti i condomini possano usufruirne al meglio;
• riscuotere le quote condominiali, che hanno lo scopo di finanziare l’ordinaria manutenzione delle parti comuni dello stabile;
• acquistare le materie prime necessarie per il funzionamento dei servizi comuni, come il gasolio o il carbone per l’impianto di riscaldamento centralizzato.
Alla fine di ogni anno deve presentare un rendiconto della sua gestione.


2. Le proposte di legge in materia di istituzione dell’Albo degli amministratori immobiliari

Giacciono in Parlamento alcune proposte di legge per l’istituzione dell’Albo degli amministratori immobiliari.
Ad oggi tuttavia non esiste alcun albo professionale e, per l’esercizio di tale professione, non è richiesto alcun requisito particolare.


3. La istituzione di albi professionali spetta solo allo Stato

Alcune Regioni (citiamo la Regione Lazio: L.R. 12 novembre 2002, n. 40; La Regione Abruzzo: L.R. 19 novembre 2003, n. 17) hanno legiferato in materia e hanno istituito il Registro regionale degli amministratori di condominio ed immobili.
Altre Regioni hanno nel cassetto una proposta di legge in materia.
Sulla competenza della istituzione da parte delle Regioni di un apposito albo professionale è intervenuta la Corte Costituzionale (Sentenza n. 355 del 30 settembre 2005) dichiarando invalicabile la riserva statale nella istituzione di albi professionali.
La Corte, nel particolare, ha dichiarato costituzionalmente illegittimi gli artt. 2, secondo e terzo comma e 3 della legge della Regione Abruzzo n. 17/2003 nella parte in cui fissano i requisiti per l’iscrizione nel registro regionale degli amministratori di condominio e di immobili, istituito ai sensi dell’art. 1, e dispongono che l’attività di amministratore di condominio, nella Regione, sia preclusa a chi non sia iscritto nel registro stesso.
Secondo la Corte esula, infatti, dai limiti della competenza legislativa concorrente delle regioni in materia di professioni l’istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l’esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni preclusa in quanto tale alla competenza regionale.
L’intera legge regionale sarebbe dunque illegittima per illegittimità consequenziale derivata, ai sensi dell’art. 27 della legge 11 marzo 1953, n. 87.


4. Sulla iscrivibilità al Registro delle imprese

Trattandosi di una libera professione, si ritiene che, allo stato attuale, tale attività non sia iscrivibile né nel Repertorio Economico Amministrativo (REA) né al Registro delle imprese, a meno che la stessa non venga svolta in forma di società regolare.
Sembra, tuttavia, che sia in dirittura d’arrivo una proposta di istituzione, presso le Camere di Commercio, di un “Elenco pubblico degli amministratori di condominio”.
L’iscrizione in tale Elenco sarà obbligatoria per tutti gli amministratori che intendono esercitare tale professione.
Per coloro che già esercitano l’attività sarà concesso un periodo di 90 giorni entro cui provvedere.
Non sono richiesti requisiti particolari (quali: titoli di studio, corsi, ecc.), al di fuori del possesso dei requisiti soggettivi.
Saranno esclusi da tale iscrizione i condomini che amministrano solo il condominio in cui abitano.
Si tratta di un provvedimento che forse sarà utile per il recupero del sommerso, ma che certamente non assicura la qualità degli iscritti.


5. Obblighi degli amministratori di condominio

Secondo quanto disposto dall’art. 1 del D.M. 12 novembre 1998, l'amministratore del condominio negli edifici deve comunicare annualmente, oltre al proprio codice fiscale e ai propri dati anagrafici (cognome, nome, luogo e data di nascita):
a) relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale, la denominazione, l'indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica;
b) relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l'importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare.
Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si applicano le disposizioni dell'art. 6 del D.P.R. n. 633 del 1972.
Non devono essere comunicati:
a) i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
b) i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
c) con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati alla lettera b) del comma precedente qualora l'importo complessivo degli acquisti effettuati nell'anno solare non sia superiore a lire cinquecentomila.


6. IN ARRIVO LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

6.1. 27 SETTEMBRE 2012 - Approvazione del disegno di legge da parte della Camera

In data 27 settembre 2012 la Camera ha approvato la riforma del condominio.
Il testo si compone di 32 articoli ed è stato licenziato sia dalla Commissione Giustizia che da quella preposta al Bilancio, prima di ricevere l’ok dall’assemblea di Montecitorio.
Nelle sedi antecedenti alla votazione sono state apposte alcune modifiche al testo originario, che comunque esce nella sostanza confermato da quella che era l’impostazione originaria.
Una delle novità riguarda il registro degli amministratori, la cui iscrizione non rappresenta più requisito essenziale per ricoprire la carica.
Con la riforma, si vanno a modificare numerose disposizioni del Codice civile, in particolare gli articoli dal 1117 al 1138, più alcuni ritocchi all’attuazione del codice stesso e i decreti conseguenti.


6.2. 20 NOVEMBRE 2012 - Approvazione definitiva da parte del Senato

La Commissione Giustizia del Senato ha approvato, senza apporre alcuna modifica, il testo licenziato dalla Camera il 27 settembre 2012.
Il nuovo testo entrerà in vigore sei mesi dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.


6.2.1. I contenuti e le nvotià introdotte dal disegno di legge

In sintesi i contenuti del disegno di legge:
- L’art. 1 del disegno di legge riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio.

- L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
Con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
Con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

- L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

- L’art. 6 peovvede a sostituire l'art. 1122 c.c., dove si stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

- Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo.
I nuovi articoli 1129 e 1130 del Codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).

- All’art. 14 viene disposta la sostituzione dell'art. 1136 del Codice civile, dove si provvede all'innovazione dei modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea, al fine di rendere più snello il funzionamento di tale organo.

- Con l'art. 15 viene sostituito l'art. 1137 del Codice civile e vengono così disciplinate ex novo le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.

- L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

- Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del Codice civile, quali: la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).


6.2.2. La figura dell'amministratore - Requisiti richiesti

L’amministratore dovrà essere più qualificato: trasparenza, formazione e onorabilità saranno i requisiti che ciascun amministratore dovrà possedere.
Nei luoghi di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibili anche a terzi, verranno riportate le sue generalità, come il domicilio e i recapiti (anche telefonici).
La carica durerà due anni e, al momento di accettare l’incarico o di rinnovarlo, l’amministratore dovrà specificare l’importo della sua retribuzione.
Non potrà però richiedere compensi ulteriori a quelli specificatamente deliberati.
Anche un solo condomino potrà richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore che abbia commesso gravi irregolarità fiscali.
Infine, i condomini potranno pretendere la costituzione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile a carico dell’amministratore, per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato.

Innalzato il numero “minimo” di condomini oltre il quale è obbligatoria la nomina dell'amministratore: passa da quattro a otto.


I requisiti richiesti per l'amministratore di condominio - Documento di Confedilizia

La Confedilizia ha diffuso un documento dal titolo “CHI POTRÀ FARE L’AMMINISTRATORE” nel quale sintetizza i requisiti e le condizioni per fare l'amministratore di condominio, a seguito della riforma del condominio appena approvata.

1) Amministratore professionale (o, comunque, non del proprio condominio)
Potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro:
a) che abbiano il godimento dei diritti civili;
b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non siano interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

2) Amministratore del proprio condominio
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condòmini dello stabile i requisiti di cui alle lettere f) e g) non saranno necessari.
Non occorrerà, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Norma transitoria per gli amministratori sub 1)
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g).
Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Per tali soggetti non saranno richiesti, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né l’aver frequentato un corso di formazione iniziale.

SOCIETÀ
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche – secondo il dettato testuale di legge – le “società di cui al titolo V del libro V del codice” civile, e cioè: le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata.
In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali le società prestano i servizi.


6.2.3. Le maggioranze richieste in assemblea

La doppia convocazione non è stata eliminata, ma l’approvazione delle delibere sarà più semplice.
In prima convocazione, per la costituzione dell’assemblea servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresentino i 2/3 dei millesimi, mentre perché siano valide le delibere occorrerà la metà dei millesimi.
Anche per la seconda riunione sono stati stabiliti due quorum diversi: uno perché sia valida la costituzione dell’assemblea (1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti); l'altro perché siano valide le delibere (1/3 dei millesimi).
All’interno del provvedimento vengono specificate anche le maggioranze che servono per approvare gli interventi ritenuti socialmente rilevanti, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, il miglioramento del consumo energetico, la sicurezza, la creazione di posti auto, la produzione di energia da fonti rinnovabili.
Tutti interventi che prima erano regolati solo tramite leggi speciali.

. Se vuoi scaricare il testo approvato definitivamente dal Senato, clicca QUI.


6.2.4. Il registro pubblico degli amministratori di condominio - Inizialmente previsto poi soppresso

Nel testo approvato da Senato, prima dell'approvazione del testo approvato poi dalla Camera, l'art. 26, nel deliberare la sostituzione dell'articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, prevedeva la istituzione, presso le Camere di Commercio, del "registro pubblico degli amministratori di condominio".
L’iscrizione nel registro, da effettuare presso la Camera di Commercio della provincia nella quale il condominio si trova, e` obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore.
L’esercizio dell’attivita` di amministratore, in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati previsti, non da` diritto a compenso per tutte le attivita` svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attivita` in forma societaria.
Le sanzioni sono irrogate dalla Camera di Commercio competente per territorio.
L'articolo 26, come vedremo dal testo approvato definitivamente, è stato SOPPRESSO e pertanto non viene più prevista la istituzione di tale Registro.


Registro nazionale amministratori Confedilizia

Da tempo, presso le Associazioni territoriali della Confedilizia, sono istituiti – tenuti da apposite Commissioni – i Registri amministratori.
Tali Registri si pongono su un piano di esclusivo servizio ai soci che, presentandosi alle strutture territoriali della Confedilizia, hanno in tali Registri un ausilio per la scelta di un amministratore di fiducia, la cui professionalità è assicurata anche attraverso corsi di formazione e aggiornamento organizzati nelle varie sedi.
E’ poi stato costituito il Coordinamento Registri amministratori (Coram), con lo scopo di riunire, collegare e coordinare l’attività delle Commissioni di tenuta dei singoli Registri.
Fra le sue iniziative, il varo anche di un preciso “Mansionario”.
Il Coram ha dal canto suo deciso l’istituzione di un Registro nazionale amministratori.
Presupposto per far parte del Registro è l’iscrizione in un Registro amministratori presso una Confedilizia locale nonché la richiesta di adesione degli interessati.
L’iscrizione nel Registro nazionale offre fra l’altro agli amministratori la possibilità di essere contattati, attraverso la Sede centrale, anche da persone residenti in altre città, ma che abbiano immobili da amministrare, eventualmente, nelle città di residenza (o in località vicine) degli amministratori iscritti nel Registro.

. Se vuoi consultare tale registro, clicca QUI.


7. 17 DICEMBRE 2012 - La riforma del condominio sulla Gazzetta Ufficiale

E' stata pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012, la LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici".
La legge è entrata in vigore il 15 giugno 2013.

L’articolo 1 della legge riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.

L’articolo 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

L’articolo 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’articolo 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 della legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo.
I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.

Altre novità riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).

All’articolo 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.

L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del Codice civile, quali:
- la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18),
- la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20),
- la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21),
- le modalità di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).

. Per un approfondimento dei contenuti della L. n. 220/2012, clicca QUI.

- Si riporta il testo della:
. DISCIPLINA DEFINITIVA COME MODIFICATA DAL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO (con le modifiche recate dal D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9) - Codice Civile (artt. 1117 - 1139) e Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie (artt. 61 - 72 e 155-bis).


8. 23 SETTEMBRE 2014 - D.M. n. 222/2014 - Fissati i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori - Delineata la figura del responsabile scientifico

E’ stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 201, il DECRETO 13 agosto 2014, n. 140, recante “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonchè dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.
Il decreto, emanato in attuazione di quanto previsto all’art. 1, comma 9, lett. a) del D.L. n. 145/2013, convertito dalla L. n. 9/2014, disciplina i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali e fissa i requisiti del formatore e del responsabile scientifico.

Figura centrale è quella del responsabile scientifico, che dovrà:
- verificare il possesso, da parte dei formatori, dei requisiti di onorabilità e professionalità;
- verificare il rispetto dei contenuti dell'attività di formazione e aggiornamento;
- predisporre i programmi didattici;
- attestare il superamento dell'esame finale
.

8.1. La formazione degli amministratori

La novità più rilevante introdotta dal nuovo decreto è senza dubbio la seguente: per gli amministratori viene stabilito non solo l’obbligo di frequentare i corsi di preparazione e di ottenere il placet da parte di un organismo regolarmente iscritto agli elenchi statali, ma anche quello di seguire con regolarità gli aggiornamenti in modo da espletare al meglio la professione.

Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico e avrà una durata di almeno 72 ore e si articolerà, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.
Per gli aggiornamenti la durata minima sarà invece di 15 ore.

8.2. I corsi di formazione

I corsi per amministratori di condominio devono seguire i seguenti argomenti:
a) l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l’utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilità
.

Gli obblighi formativi di aggiornamento avranno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento avrà una durata di almeno 15 ore e riguarderà elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.
Il corso di formazione e di aggiornamento potrà essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolgerà nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Non sono previsti registri ad hoc dei formatori e dei responsabili scientifici, né uno specifico sistema di controlli sui corsi di formazione e sul possesso dei richiesti requisiti da parte dei formatori e dei responsabili scientifici.

8.3. Le comunicazioni da inviare al Ministero della Giustizia

Il Ministero della Giustizia, con un comunicato pubblicato sul proprio sito istituzionale, ha reso noto il seguente indirizzo di posta elettronica a cui comunicare quanto previsto dall'art. 5 comma 4, del D.M. n. 140/2014: ufficio3.dgcivile.dag@giustiziacert.it
Ricordiamo che l’articolo 5, comma 4, del D.M. 13 agosto 2014, n. 140 dispone che siano comunicati al Ministero della Giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, i seguenti dati:
- l’inizio di ciascun corso,
- le modalità di svolgimento,
- i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici
.


8.4. L'inadempimento dell'obbligo di aggiornamento annuale - Quali le possibili conseguenze? - Le pronunce di alcuni Tribunali

Con l'art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, sono stati introdotti una serie di requisiti per lo svolgimento dell'attività di amministratore, fra i quali campeggia quello della formazione/aggiornamento professionale.

All'indomani dell'entrata in vigore della riforma del condominio ci si è quindi chiesti cosa sarebbe accaduto nel caso in cui l'amministratore non avesse curato il proprio aggiornamento annuale e/o non fosse riuscito a documentare adeguatamente tale circostanza ai condomini.
L'art. 71-bis disp. att. c.c. non aveva infatti indicato le conseguenze della mancanza, iniziale o sopravvenuta, dei requisiti in tal modo indicati, lasciano agli interpreti il difficile compito di colmare detta lacuna.
Ecco allora che da parte di alcuni commentatori si era ritenuto che la mancanza di una o più delle condizioni indicate dal legislatore quale presupposto per poter svolgere l'attività di amministratore condominiale fosse causa di nullità della relativa deliberazione assembleare di nomina, trattandosi di soggetto fin dall'inizio sfornito dei requisiti richiesti ex lege.
In tal senso si era pronunciato il Tribunale di Padova nella nota sentenza n. 818 del 24 marzo 2017, senza peraltro giustificare le ragioni della propria decisione.
Da parte di alcuni si era anche fatto notare come, essendo la sanzione della nullità applicabile soltanto ai vizi più gravi delle delibere assembleari, secondo l'insegnamento contenuto nella nota sentenza n. 4806/2005 delle sezioni unite della Suprema corte, il mancato aggiornamento dell'amministratore avrebbe tutto al più potuto comportare l'annullamento della volontà espressa dall'assemblea, purché la stessa fosse stata impugnata nel termine decadenziale di 30 giorni di cui all'art. 1337 c.c.

La mancata partecipazione ai corsi di aggiornamento annuali obbligatori non determina la nullità della delibera assembleare di nomina, ma può essere valutata come irregolarità tale da portare alla revoca giudiziale del mandato.
Questa la decisione contenuta nella sentenza del Tribunale di Verona, Sez. III Civile, depositata in cancelleria il 13 novembre 2018, con la quale il giudice scaligero è tornato sul tema delle conseguenze del mancato assolvimento da parte dell'amministratore dell'obbligo di cui all'art. 71-bis, comma 1, lett. g), delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il Tribunale di Verona, con la sentenza in questione, ha quindi addotto nuove e importanti considerazioni in merito alla non configurabilità in casi del genere della nullità della deliberazione assembleare.
Il giudice di merito ha infatti rilevato come il nuovo art. 1129 c.c. elenchi una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità che giustificano la revoca dell'amministratore condominiale e che consistono in condotte omissive del medesimo, successive o contestuali alla nomina.
Lo stesso art. 1129 c.c. ha poi introdotto uno specifico caso di nullità della delibera assembleare di nomina dell'amministratore, consistente nella mancata specificazione della misura del compenso. Da tale previsione, si legge nella sentenza in questione, può evincersi che quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell'amministratore l'omissione di alcuni adempimenti connessi all'assunzione dell'incarico, lo ha affermato espressamente. Di conseguenza, secondo il Tribunale di Verona, non possono ricavarsi in via interpretativa ulteriore ipotesi di nullità, diverse da quelle già indicate dalla legge, come conseguenza dell'inadempimento dell'amministratore ai propri doveri.
Il mancato assolvimento dell'obbligo formativo, specie se reiterato nel tempo, potrebbe tutto al più essere considerato una grave irregolarità, che potrebbe giustificare la revoca giudiziale del mandato.

. Se vuoi scaricare il testo della sentenza del Tribunale di Padova n. 818/2017, clicca QUI.

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RIFERIMENTI NORMATIVI

NORMATIVA NAZIONALE

. LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220: Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici.

. Se vuoi scaricare il testo aggiornato della L. n. 220/2012 dal sito NORMATTIVA, clicca QUI.


. DECRETO 13 agosto 2014, n. 140: Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonchè dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.


NORMATIVA REGIONALE

1. REGIONE MARCHE

La Regione Marche ha recentemente istituito, presso la Regione, il "Registro regionale degli amministratori di condominio e di immobili".
Il registro è ripartito in sezioni corrispondenti agli ambiti territoriali delle Province.
Un successivo regolamento regionale dovrà stabilire le modalità di iscrizione in detto registro, l'individuazione degli albi profesisonali considerati affini ai fini dell'iscrizione al registro, le modalità di svolgimento dei corsi e degli esami, le norme comportamentali e professionali.
La mancata iscrizione al registro non preclude, tuttavia, l'esercizio dell'attività di amministratore di condominio e di immobili.

Si riporta il testo della legge regionale:
. REGIONE MARCHE - L.R. 9 dicembre 2005, n. 28: Istituzione del registro degli amministratori di condominio e di immobili.


GIURISPRUDENZA

1. SETTEMBRE 2018 - AMINISTRATORE DI CONDOMINI - soggetto alla Gestione commercianti dell’INPS se l’attività viene svolta tramite società - Ordinanza della Corte di Cassazione

L’attività di amministrazione condominiale, svolta tramite una società in nome collettivo, ricade nell’ambito della Gestione commercianti INPS e non in quella della Gestione separata per professioni non ordinistiche.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21900 del 7 settembre 2018, nella quale si è occupata dell’esatta individuazione della Gestione INPS alla quale deve essere iscritto un amministratore condominiale che svolge l’attività avvalendosi di una società in nome collettivo, a cui partecipa solo la moglie, senza ausilio di dipendenti.
L’amministratore ha impugnato due cartelle esattoriali aventi ad oggetto un’intimazione di pagamento per contributi previdenziali relativi alla gestione commerciale sostenendo che è errato l’obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti in quanto la sua attività esula dalla natura commerciale, rientrando, invece, tra le attività di natura professionale ed intellettuale.
La Cassazione ritiene infondato il motivo di ricorso ribadendo che è richiesta l’iscrizione alla Gestione commercianti INPS per l’esercizio di un’attività commerciale, la cui gestione sia esercitata come titolare o come familiare coadiuvante o anche come socio di società a responsabilità limitata.
Dai fatti è emerso che l’amministratore non svolgeva solamente attività professionale ma anche imprenditoriale, per il fatto che era tramite la società che assumeva gli incarichi di amministratore di condominio.
A nulla rileva che nella società vi partecipassero solo l’amministratore e la moglie, senza dipendenti, in quanto riveste importanza il fatto che l’attività di amministrazione condominiale fosse espletata attraverso il complesso organizzato dei beni sociali e attraverso il distinto soggetto giuridico costituito dalla società commerciale. In definitiva, è esclusa la contribuzione alla Gestione separata dei professionisti senza ordine.

La Corte ricorda che, per quel che concerne la gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali e del terziario, la disciplina previgente è stata modificata dalla L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 1, comma 203 che così sostituisce la L. 3 giugno 1975, n. 160, art. 29, comma 1: "L'obbligo di iscrizione nella gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali di cui alla L. 22 luglio 1966, n. 613, e successive modificazioni ed integrazioni, sussiste per i soggetti che siano in possesso dei seguenti requisiti:
a) siano titolari o gestori in proprio di imprese che, a prescindere dal numero dei dipendenti, siano organizzate e/o dirette prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti la famiglia, ivi compresi i parenti e gli affini entro il terzo grado, ovvero siano familiari coadiutori preposti al punto di vendita;
b) abbiano la piena responsabilità dell'impresa ed assumano tutti gli oneri ed i rischi relativi alla sua gestione. Tale requisito non è richiesto per i familiari coadiutori preposti al punto di vendita nonché per i soci di società a responsabilità limitata;
c) partecipino personalmente al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza;
d) siano in possesso, ove previsto da leggi o regolamenti, di licenze o autorizzazioni e/o siano iscritti in albi, registri e ruoli"
.
Dunque, il presupposto imprescindibile è che per l'iscrizione alla gestione commercianti vi sia un esercizio commerciale, la gestione dello stesso come titolare o come familiare coadiuvante o anche come socio di S.r.I che abbia come oggetto un esercizio commerciale.
L'attività del ricorrente - osserva la Corte - non si era limitata allo svolgimento di opera professionale a carattere intellettuale, ma era stata svolta in forma imprenditoriale attraverso la società collettiva di cui egli era amministratore e socio, come evidenziato dal dato che era la società ad assumere gli incarichi relativi all'amministrazione di condomini e ad emettere le fatture riferite a tale attività, a nulla rilevando che la società fosse di modeste dimensioni, in quanto composta dall'appellato e dalla moglie, e che non avesse dipendenti, in quanto tali circostanze non escludevano che l'attività fosse stata espletata da quest'ultimo attraverso il complesso organizzato dei beni sociali e attraverso il distinto soggetto giuridico costituito dalla società commerciale.

. Se vuoi scaricare il testo dell’Ordinanza n. 21900/2018, clicca QUI.



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Pubblicato su: 2005-10-04 (11048 letture)

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