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SOCIETA' DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATE (SIIQ) E NON QUOTATE (SIINQ)





LE SOCIETA’ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATE (SIIQ)

1. I REITS - I fondi immobiliari americani

In Italia, solo adesso, stanno nascendo i fondi immobiliari. Negli Stati Uniti sono presenti da molti anni, possono essere quotati in borsa, e rappresentano uno dei tanti prodotti che un risparmiatore può acquistare, per finalità speculativa o di investimento.
I REITs (Real Estate Investments Trust) sono delle società americane che investono in beni immobili, come appartamenti, centri commerciali, uffici, magazzini, ecc. oppure in mutui ipotecari ( i cosiddetti Mortgage REITs ).
I REITs sono molto simili a dei fondi comuni immobiliari perché i piccoli investitori, acquistandoli in borsa, possono beneficiare di un portafoglio immobiliare diversificato e gestito in modo professionale.
Le azioni dei REITs sono in gran parte negoziate sulle principali borse americane: NYSE, AMEX e NASDAQ.

La particolarità dei REITs rispetto a dei titoli azionari tradizionali sta nel fatto che queste società possono dedurre i dividendi pagati agli azionisti dall'imponibile fiscale, purché gli assets siano costituiti per la maggior parte da beni immobili mantenuti sul lungo termine.
Gli introiti di un REIT devono inoltre derivare principalmente da immobili e la società è tenuta a distribuire almeno il 90% degli utili agli azionisti.
Il principale vantaggio dei REITs è di subire un solo livello di tassazione, mentre il più grosso limite consiste nel non poter trattenere gli utili: è sul mercato finanziario che un REIT deve trovare i capitali per crescere.

I REITs sono degli strumenti interessanti per chi vuole costruirsi una rendita alternativa alle polizze vita o alle obbligazioni, che ormai offrono dei rendimenti ridotti a lumicino, a meno di accollarsi i rischi delle obbligazioni dei Paesi Emergenti o degli junk bonds.
Investire in REITs significa investire in immobili evitando le noie dell'investimento diretto nel mattone e godendo invece dei vantaggi non indifferenti della assoluta liquidità di un titolo azionario, della diversificazione del portafoglio e della gestione da parte di professionisti esperti in materia.
Un ulteriore vantaggio deriva dal fatto che un REIT consente al piccolo investitore di partecipare a investimenti immobiliari su larga scala che da solo ben difficilmente potrebbe permettersi di affrontare.

La principale attrattiva di un REIT è il dividendo.
Si tratta, infatti, di titoli poco adatti alla speculazione, data la loro scarsa volatilità rispetto alle azioni tradizionali. Sono invece particolarmente indicati per i cassettisti in cerca di strumenti che offrano cedole alte e rivalutabili accompagnate ad un moderato incremento del capitale nel tempo.
(Fonte: Sito Reits.135.it).


2. GENNAIO 2007 - SIIQ - Le novità introdotte dalla L. n. 296 del 2006 - Legge finanziaria 2007

La legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge Finanziaria 2007) ha introdotto, nei commi che vanno dal 119 al 141, la disciplina delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), disciplina dai risvolti prevalentemente economico-fiscali.
Tali società hanno come scopo principale, quello di operare in via prevalente nel settore delle locazioni immobiliari garantendo la totale esenzione dall'Imposta sul reddito delle società (IRES) e da quella regionale sulle attività produttive (IRAP).
Si tratta di una forma societaria analoga ai Real Estate Investment Trust (REITs), già esistenti da tempo negli Stati Uniti e dal 2007 operativi anche in Inghilterra, o alle Societes d’Investissements Immobiliers Cotees (SIIC), operanti in Francia .


2.1. Sintesi delle disposizioni dettate dalla legge finanziaria 2007

(comma 120)
• L'opzione per il regime speciale è irrevocabile
• La società che assume la qualifica di SIIQ deve indicarla nella denominazione sociale

(comma 121)
• L'attività di locazione immobiliare è considerata prevalente se gli immobili rappresentano almeno l'80% del patrimonio e gli affitti almeno l'80% dei ricavi
• La SIIQ deve tenere una contabilità separata per la gestione dell'attività di locazione immobiliare

(comma 122)
• La SIIQ decade dal trattamento agevolato se anche una sola delle condizioni di prevalenza non è osservata per due esercizi consecutivi

(commi 123 e 124)
• Le SIIQ devono distribuire ai soci, a pena di cessazione dal regime fiscale speciale, almeno l'85% dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare

(comma 125)
• Il regime speciale si può estendere ad una società per azioni residente in Italia, non quotata e che svolge prevalentemente attività di locazione immobiliare, purchè una SIIQ ne possieda:
- almeno il 95% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria
- e il 95% dei diritti di partecipazione agli utili

( comma 126)
• E' prevista la rivalutazione dei beni in base al valore normale degli immobili e l'applicazione di una imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze

(comma 127)
• Possono essere assoggettati ad imposta sostitutiva anche gli immobili destinati alla vendita

(comma 134)
• Le SIIQ devono operare una ritenuta del 20% sui dividendi distribuiti ai soci

(comma 137)
• Il contribuente può scegliere il tipo di tassazione delle plusvalenze realizzate all'atto del conferimento di immobili in società che hanno già optato per il regime speciale

(comma 138)
• Sono esenti da IVA i conferimenti di una pluralità di immobili prevalentemente locati

(comma 139)
• I conferimenti di una pluralità di immobili che non sono prevalentemente locati sono assoggettati ad imposta di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa del 2%

( comma 140)
• Per gli apporti ai fondi comuni di investimento immobiliare il contribuente può scegliere la tassazione ordinaria o l'imposta sostitutiva del 20%

(comma 141)
• Con decreto del Ministro dell'economia e delle sono stabilite le disposizioni di attuazione della disciplina delle SIIQ.


2.2. Le principali caratteristiche delle SIIQ

In primo luogo, la SIIQ per essere tale deve essere una società per azioni:
1) quotata su mercati regolamentati italiani o
2) non quotata ma controllata al 95% da una o più SIIQ quotate nei mercati regolamentati italiani.

Le società per azioni residenti in Italia e che svolgono prevalentemente attività di locazione immobiliare possono optare per il regime fiscale speciale se hanno i requisiti seguenti:
- nessun socio possiede (direttamente o indirettamente) più del 51% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più del 51% dei diritti di partecipazione agli utili;
- almeno il 35% delle azioni è posseduto da soci che non hanno più dell'1% dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e più dell'1% dei diritti di partecipazione agli utili
(comma 119).

Qualora ricorrano i suddetti presupposti, la società potrà chiedere, con le modalità che saranno stabilite con un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, per il periodo d'imposta successivo a quello della richiesta, l'applicazione del regime fiscale speciale e dovrà assumere la qualifica di Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) e di Società di Investimento Immobiliare Non Quotate (SIINQ) che dovrà essere indicata nella denominazione sociale e nei documenti della società.


2.3. L'attività di locazione immobiliare

Per poter optare per il regime SIIQ, le società devono svolgere “in via prevalente” l’attività di locazione di immobili, che si verifica quando:
a) il valore degli immobili iscritti nell’attivo e destinati alla locazione sia almeno pari all’80% dell’attivo patrimoniale. A tal fine, assumono rilevanza anche le partecipazioni che costituiscono immobilizzazioni finanziarie detenute in altre SIIQ, nel caso in cui queste abbiano esercitato l’opzione congiunta, e
b) per ogni esercizio, almeno l’80% dei componenti positivi conto economico provenga dall’attività di locazione immobiliare. A tal fine rilevano anche i dividendi percepiti dall’attività di locazione svolta dalle partecipate che abbiano optato per il regime di esenzione.

L’inosservanza di una di queste condizioni per due esercizi consecutivi determina la definitiva decadenza dal regime di esenzione a decorrere dal secondo dei due esercizi.

E' fatto obbligo alle SIIQ di distribuire almeno l'85% degli utili in ciascun esercizio; detti utili saranno tassati direttamente in capo agli azionisti con un'imposta sostitutiva del 20%.
Sono poi previste norme fiscali che regolano il passaggio allo status di SIIQ sia per le perdite che per i conferimenti.


3. OTTOBRE 2007 - SIIQ - D.M. n. 174/2007 - Emanato il regolamento di attuazione della L. n. 296/2006

Con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 7 settembre 2007, n. 174 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 248 del 24 ottobre 2007 e in vigore dal 25 ottobre 2007), è stato approvato il regolamento che detta disposizioni di attuazione della disciplina prevista dalla legge finanziaria 2007.

La disciplina fiscale, di carattere opzionale, per questi nuovi soggetti specializzati nell'attività di locazione di immobili, prevede che il reddito derivante da questo tipo di attività non sia tassato in capo alla società, ma solo al momento della distribuzione dei dividendi ai soci, con una ritenuta alla fonte del 20% (15% se si tratta di risultati provenienti da locazioni a canone concordato).
L'opzione per il regime speciale comporta però l'obbligo di distribuire annualmente l'85 per cento dell'utile netto.

Il decreto, composto di 18 articoli, fa rientrare , nella definizione di " gestione esente" fiscalmente ( i redditi non soggetti a tassazione in capo alla società) oltre alle attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, anche quelle che derivano da contratti di leasing e le locazioni derivanti da ristrutturazioni.
Nel passaggio al regime speciale è prevista inoltre l'applicazione di una imposta d'ingresso (o exit tax).
Si tratta di un'imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze che emergono con la valorizzazione al prezzo di mercato del patrimonio immobiliare destinato alla locazione.

Nel decreto viene inoltre stabilito che in fase di prima applicazione l'opzione per il regime fiscale speciale sarà possibile anche per le società che siano ammesse a quotazione sui mercati regolamentati entro il 30 aprile 2008.
La Consob, dal canto suo, ha appena approvato le disposizioni regolamentari che prevedono la negoziazione continua dei titoli di queste società in uno specifico segmento del mercato Expandi.
Lo statuto delle SIIQ dovrà contenere:
- le regole per gli investimenti; - i limiti alla concentrazione dei rischi all'investimenti e di controparte (le regole Consob già stabiliscono che queste società non potranno investire in un unico bene immobile più di un terzo delle proprie attività e i ricavi provenienti da uno stesso locatario non potranno superare il 20% dei ricavi da locazione); - il limite massimo di leva finanziaria consentito.

Quanto alla vigilanza, il provvedimento prevede che la supervisione sui nuovi soggetti sia esercitata dalla Consob «nell'ambito dei poteri stabiliti dalle norme vigenti ».
(Fonte: IlSole24ore)


4. SIIQ - REGIME SPECIALE PREVISTO

4.1. Le norme previste dalla L. n. 296/2006 - Comunicazione dell’opzione per il regime civile e fiscale

L'articolo 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) ha introdotto un nuovo regime speciale opzionale, sia civilistico che fiscale, per le società per azioni residenti, le cui azioni sono negoziate in mercati regolamentati e che svolgono in via prevalente l’attività di locazione immobiliare.
L’opzione per il regime speciale deve essere esercitata entro il termine del periodo d’imposta anteriore a quello dal quale il contribuente intende avvalersene.

Con Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 28 novembre 2007 (in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale) sono state dettate le modalità di esercizio dell'opzione per il regime civile e fiscale delle SIIQ e delle SIINQ.

L'art. 1, comma 374, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (Legge Finanziaria 2008), nel modificare i commi 119, 120 e 134, dell'art. 2, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge Finanziaria 2007), ha chiarito che i soggetti interessati dalla normativa SIIQ sono società per azioni residenti in Italia ai fini fiscali.
Il regime speciale per queste società si può applicare non solo alle SIIQ delle quali i titoli di partecipazione siano negoziati in mercati regolamentati italiani, ma anche in un altro Stato dell'Unione europea.
Deve essere rispettato, al momento dell'esercizio dell'opzione, il requisito della partecipazione (almeno il 35%) di soci che non possiedano più di una certa soglia di rilevanza dei diritti di voto nell'assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili.
Questa soglia di rilevanza passa dall' 1% al 2%.

. Se vuoi approfondire l'argomento e scaricare il testo del provvedimento e il modello da utilizzare, clicca QUI.


4.2. FEBBRAIO 2008 - Istruzioni dall'Agenzia delle Entrate - Circolare n. 8/2008

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 8/E del 31 gennaio 2008, fornisce le prime istruzioni sul regime speciale riservato alle Società di investimento immobiliare quotate (SIIQ), con particolare attenzione agli aspetti fiscali derivanti dall'esercizio dell'opzione.
Caratteristica principale del nuovo istituto è la possibilità di adottare, in presenza di determinati requisiti fissati dalla norma, un sistema di tassazione in cui l’utile viene assoggettato ad imposizione solo al momento della sua distribuzione ai soci.
Si inverte, sostanzialmente, il principio impositivo adottato dal legislatore della riforma IRES e tendente ad assoggettare a tassazione l’utile al momento della sua produzione in capo alla stessa società che lo ha prodotto e non in sede di distribuzione.
Il testo della Circolare viene riportato nei riferimenti normativi.


4.3. SETTEMBRE 2014 - Novità introdotte dal D.L. n. 133/2014

E' stato pubblicato, sulla (Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014, il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133, recante "Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive".
Con tale decreto (c.d. "Sblocca Italia"), unitamente ad altre misure intese a stimolare il settore immobiliare (tra cui la possibilità di derogare, per le cosiddette "grandi locazioni", alle stringenti norme applicabili alle locazioni commerciali), vengono introdotte importanti novità al regime delle società di investimento immobiliare quotate (SIIQ).
Con le misure previste all'articolo 20, il Governo intende dare nuovo impulso allo sviluppo delle SIIQ che hanno finora trovato scarsa diffusione in Italia a differenza di quanto accaduto in altri Paesi europei per strumenti analoghi.
La dichiarata intenzione del Governo è non solo quella di allineare il regime fiscale delle SIIQ a quello applicabile alle esperienze di maggior successo a livello europeo (Regno Unito, Francia, Germania ed Olanda), ma anche quella di aumentare la flessibilità di questo strumento, sia con riferimento ai requisiti per l'accesso al regime fiscale agevolato sia per quanto riguarda la fase di gestione degli investimenti.

I nuovi requisiti per l'applicazione del regime agevolato

Le misure adottate introducono modifiche in merito ai requisiti di accesso al regime speciale opzionale civile e fiscale previsto per:
- le SIIQ, società per azioni svolgenti in via prevalente l'attività di locazione immobiliare che siano residenti in Italia ai fini fiscali e che siano quotate nei mercati regolamentati di paesi UE o, purché white listed, SEE, nonché
- le società residenti in altri paesi UE o, purché white listed, SEE con riferimento alle attività delle loro stabili organizzazioni in Italia.
Il limite massimo delle partecipazioni detenibili dai soci di maggioranza sale dall'attuale 51% al 60%.
In parallelo, viene ridotto dal 35% al 25% il limite minimo del flottante, cioè la quota di azioni collocate sul mercato che debbono essere detenute da soci che posseggano diritti di voto e di partecipazione agli utili non superiori al 2%.
Allo stesso modo, è ridotta dall'85% al 70% la quota di utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare (e redditi equiparati, compresi ora, a certe condizioni, quelli derivanti da partecipazioni in fondi immobiliari) che deve essere obbligatoriamente distribuita, accrescendo così la possibilità per le SIIQ di dedicare maggiori risorse al miglioramento della qualità degli immobili in portafoglio (con ulteriori potenziali benefici per il settore edilizio).

Modifiche al regime fiscale

Il Decreto ha introdotto importanti innovazioni al regime fiscale applicabile alle SIIQ, prevendo l'esenzione da IRES per:
- le plusvalenze e le minusvalenze relative a immobili destinati alla locazione e a partecipazioni in SIIQ o SIINQ, nonché - i proventi e le plusvalenze o minusvalenze relative a quote di partecipazione a fondi immobiliari qualificati.

Di grande rilievo è anche l'espresso riconoscimento dell'applicabilità, ove ne ricorrano i presupposti, delle convenzioni internazionali contro la doppia imposizione sul reddito alle distribuzioni dell'utile derivante dall'attività di locazione effettuate a favore di soggetti non residenti.
Infine, significative novità sono state introdotte al regime fiscale applicabile alla trasformazione o liquidazione dei fondi immobiliari in favore delle SIIQ, che potrebbe fare delle SIIQ un utile strumento per rispondere alle difficoltà derivanti dalla liquidazione di fondi immobiliari in un mercato immobiliare ancora in sofferenza.
Secondo il nuovo regime, il conferimento e l'assegnazione di più immobili (purché prevalentemente locati) ad una SIIQ da parte di un fondo immobiliare si configura come conferimento di ramo d'azienda e perciò soggetta a imposte di registro, ipotecarie catastali in misura fissa.
(Fonte: Il Sole 24Ore).

. Se vuoi approfondire i contenuti e scaricare il testo del D.L. n. 133/2014, successivamente convertito dalla L. n. 164/2014, clicca QUI.


4.4. SETTEMBRE 2015 - Nuovi chiarimenti dall'Agenzia delle Entrate - Circolare n. 32/2015 - Sotto esame le novità del decreto "Sblocca Italia"

Con la Circolare 32/E del 17 settembre 2015, l'Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti sulle novità introdotte dal D.L. n. 133/2014 (Sblocca Italia) al regime previsto per le società di investimento immobiliare quotate (SIIQ).
Per quanto concerne gli ulteriori aspetti relativi all’applicazione generale della normativa il documento integra i chiarimenti già forniti nella circolare n. 8/E del 2008, nonché nelle disposizioni contenute nel D.M. n. 174/2007.
Il testo della Circolare viene riportato nei riferimenti normativi.


4.5. DICEMBRE 2015 - Nuova modulistica per l’accesso al regime di SIIQ e SIINQ

L’articolo 1, commi da 119 a 141-bis, della L. n. 296/2006 ha introdotto un regime speciale opzionale, sia civilistico che fiscale, per le società per azioni, le cui azioni sono negoziate in mercati regolamentati e che svolgono in via prevalente l’attività di locazione immobiliare.
Con il decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze n. 174 del 7 settembre 2007 sono state successivamente dettate le relative disposizioni attuative.
L’articolo 20 del D.L. 133/2014 (c.d. “Decreto Sblocca Italia”) ha recentemente introdotto alcune modifiche alla legge finanziaria 2007. In particolare, il nuovo comma 119-bis stabilisce, tra l’altro, che:
- i requisiti partecipativi devono essere verificati entro il primo periodo d’imposta per cui si esercita l’opzione; in tal caso il regime speciale esplica i propri effetti dall’inizio di detto periodo;
- ove il requisito partecipativo del 60% sia superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali, il regime speciale è sospeso sino a quando tale requisito partecipativo non sia ristabilito nei limiti imposti dalla norma.

Con Provvedimento del 18 dicembre 2015, n. 161900, l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modello di comunicazione dell’opzione, e le relative istruzioni, al fine di tenere conto delle suddette novità, definendo i termini di presentazione della comunicazione in caso di integrazione dei requisiti partecipativi e sospensione del regime speciale.
La nuova modulistica, inoltre, recepisce le novità introdotte dall’art. 19 del D.Lgs. n. 175/2014 che ha eliminato l'obbligo di indicare nella dichiarazione dei redditi l'indirizzo dell'eventuale stabile organizzazione nel territorio stesso e in ogni caso le generalità e l'indirizzo in Italia di un rappresentante per i rapporti tributari.

. Se vuoi scaricare il testo del provvedimento e delle relative istruzioni, clicca QUI.



APPROFONDIMENTI E RIFERIMENTI

- Sull’argomento segnaliamo un approfondimento curato dal Sito Fisconelmomdo.it, dal titolo ”In Italia pronte al debutto le SIIQ”.

. Se vuoi scaricare il testo di questo approfondimento, clicca QUI.


- Fiscooggi, la rivista telematica dell'Agenzia delle Entrate propone un articolo dal titolo ”L'Iva non entra negli immobili "prevalentemente locati" conferiti alle SIIQ”.

. Se vuoi scaricare il testo di questo articolo, clicca QUI.


RIFERIMENTI NORMATIVI

. Legge 27 dicembre 2006, n. 296: Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2007). Art. 1, commi dal 119 al 141 (Testo aggiornato con le modifiche apportate dalla legge 24 dicembre 2007, n. 244 - Legge Finanziaria 2008).

. D.M. 7 settembre 2007, n. 174: Regolamento recante disposizioni in materia di SIIQ (societa' di investimento immobiliare quotate), in attuazione dell'articolo 1, comma 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296.

. Agenzia delle Entrate - Circolare n. 8/E del 31 gennaio 2008: SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) – Articolo 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296.

. Agenzia delle Entrate - Circolare n. 32/E del 17 settembre 2015: Decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia), articolo 20. Misure per il rilancio del settore immobiliare. Regime delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ).



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Pubblicato su: 2009-03-23 (3922 letture)

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