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BED & BREAKFAST - SERVIZIO DI ALLOGGIO E DI PRIMA COLAZIONE - LOCAZIONI BREVI - LE NOVITA' INTRODOTTE DALLA L. N. 96/2017 E DALLA L. N. 58/2019





LA DISCIPLINA DEL BED & BREAKFAST

1. Norme di carattere generale

la formula Bed & Breakfast, nata nel nord europa, dove è molto diffusa, permette di svolgere attività ricettiva in ambiente familiare, fornendo un’ospitalità informale ed economica, fortemente polarizzata sul contatto umano.

Il Bed & Breakfast (letto e prima colazione) è generalmente definito dalle normative regionali (una legge statale in materia non esiste) come ospitalità familiare occasionale.
Di norma aprire un Bed and Breakfast consiste nell’offerta all’ospite di una camera nella abitazione del “gestore” (che può essere un qualsiasi privato cittadino), e del servizio di prima colazione consistente in una bevanda (caffè, caffellatte, the, succo di frutta, ecc.) e in alimenti confezionati (cornetti, fette biscottate, marmellata, ecc.).
Dunque, costituisce attività ricettiva di Bed & Breakfast l'offerta del servizio di alloggio e prima colazione da chi, nella casa in cui abita, destina un determinato numero di camere e posti letto, fissato dalle singole leggi regionali, con carattere saltuario o per periodi stagionali ricorrenti.

Il Bed and Breakfast in Italia esiste ed è disciplinato da leggi, regionali o di provincia autonoma, su tutto il territorio nazionale e qualsiasi cittadino, indipendentemente dalla propria attività professionale, può organizzarlo, nella propria abitazione, secondo le norme della propria Regione.

Il servizio deve essere assicurato avvalendosi della normale organizzazione familiare, fornendo, esclusivamente a chi è alloggiato, cibi e bevande per la prima colazione.
Il servizio normalmente deve comprendere:
a) la pulizia quotidiana della camera e dei bagni;
b) la fornitura di biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, a ogni cambio di cliente e anche a richiesta;
c) l'erogazione all'interno del vano abitativo di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento
.

L'esercizio dell'attività di Bed & Breakfast non costituisce modifica di destinazione d'uso dell'immobile e comporta, per i proprietari o i possessori dell'unità abitativa, l'obbligo di dimora nella medesima per i periodi in cui l'attività è esercitata o di residenza nel Comune in cui è svolta l'attività purché l'unità abitativa sia ubicata a non più di cinquanta metri di distanza dall'abitazione in cui si dimora.

L'unità abitativa adibita ad attività ricettiva deve possedere i requisiti igienico sanitari e di messa a norma degli impianti (legge 5 marzo 1990, n. 46) previsti per l'uso abitativo dal Regolamento edilizio comunale.


2. Legislazione regionale

La tipologia del Bed & Breakfast ha trovato una sua disciplina giuridica solo con la Legge 29 marzo 2001, n. 135, sulla riforma della legislazione nazionale del turismo, rimettendo la regolamentazione di tutti i servizi ricettivi, inclusi quelli di bed and breakfast, all’autonomia legislativa delle Regioni.
Ciascuna Regione ha dato attuazione al disposto nazionale, fornendo una disciplina specifica del Bed an Breakfast (B&B).
I caratteri comuni a tutte le discipline regionali sono:
a) la limitatezza delle camere adibite a questo servizio;
b) la non professionalità del servizio offerto, che quindi consente all’esercente di non operare a livello imprenditoriale e dunque di non essere in possesso obbligatoriamente di una partita IVA e di non iscriversi al Registro delle imprese;
c) l’espressa previsione circa il fatto che l’utilizzo di parte dell’abitazione per servizio di B&B non comporta cambio di destinazione d’uso, rimanendo l’immobile classificato come residenziale e non ricettivo-alberghiero
.
A livello autorizzativo, la maggior parte delle Regioni prevede l’avvio dell’attività mediante denuncia di inizio attività da presentarsi al Comune competente per territorio.

Nel file che si riporta in allegato, vengono sinteticamente riportate le peculiarità delle singole leggi regionali, a cura di Claudio Venturi.

. Rassegna della legislazione regionale in materia di servizio di alloggio e di prima colazione (bed & breakfast).


ADEMPIMENTI AMMINISTRATIVI E FISCALI

1. Adempimenti presso il Comune

Per aprire un'attività di bed and breakfast bisogna risiedere nell'abitazione in cui si intende operare.
Le leggi variano da Regione a Regione, ma tutte si rifanno alle direttive impartite dalla Legge 29 marzo 2001, n. 135, concernente "Riforma della legislazione nazionale del turismo".

L'apertura di un B&B è facile: è sufficiente recarsi presso il Comune di residenza e fare denuncia di inizio attività, comunicando i prezzi che si intendono praticare.
Copia del prezzario con il timbro del Comune andrà poi affissa dietro alla porta della camera degli ospiti.


2. Modulistica

Si riporta il modello per la dichiarazione di inizio attività da presentare al Comune competente per territorio.

. Dichiarazione di inizio attività per l'esercizio del servizio di alloggio e prima colazione (bed & breakfast).


3. Adempimenti presso la Camera di Commercio

Trattandosi di un’attività priva delle caratteristiche dell’imprenditorialità e non essendo per la stessa richiesto il possesso obbligatorio della partita IVA (come precisato dal Ministero delle Finanze nella risoluzione ministeriale n. 180 del 14.12.1998), il titolare dell’attività non deve effettuare alcun adempimento presso il Registro delle imprese.


4. Obblighi fiscali - Le precisazioni del Ministero dell'Economia e delle Finanze

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze - Dipartimento delle Entrate, con la Risoluzione n. 180 del 14 dicembre 1998, ha stabilito che l'attività di servizio di alloggio e prima colazione, disciplinato dalle singole leggi regionali, è escluso dall'ambito di applicazione dell'IVA semprechè non sia svolto in modo sistematico con carattere di stabilità.
Il testo della risoluzione viene riportata nei Riferimenti normativi.


5. Attività ricettive – Comunicazione delle persone alloggiate

L’art. 109 del T.U.L.P.S., così come da ultimo sostituito dall’art. 8, comma 1, della legge 29 marzo 2001, n. 135, stabilisce quanto segue:
“1. I gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla provincia autonoma, possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti.
2. Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare.
3. I soggetti di cui al comma 1, anche tramite i propri collaboratori, sono tenuti a consegnare ai clienti una scheda di dichiarazione delle generalità conforme al modello approvato dal Ministero dell'interno. Tale scheda, anche se compilata a cura del gestore, deve essere sottoscritta dal cliente. Per i nuclei familiari e per i gruppi guidati la sottoscrizione può essere effettuata da uno dei coniugi anche per gli altri familiari, e dal capogruppo anche per i componenti del gruppo. I soggetti di cui al comma 1 sono altresì tenuti a comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza le generalità delle persone alloggiate, mediante consegna di copia della scheda, entro le ventiquattro ore successive al loro arrivo. In alternativa, il gestore può scegliere di effettuare tale comunicazione inviando, entro lo stesso termine, alle questure territorialmente competenti i dati nominativi delle predette schede con mezzi informatici o telematici o mediante fax secondo le modalità stabilite con decreto del Ministro dell'interno”.


5.1. Strutture interessate

Le strutture interessate sono quelle indicate nel comma 1 dell’art. 109, e precisamente: i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali. Sono esclusi i rifugi alpini, inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma.


5.2. Obblighi

Le strutture di cui sopra possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti.


5.3. Le precisazioni del Ministero dell’interno

Il Ministero dell’interno, con la Circolare n. 557 del 29 luglio 2005, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 201 del 30 agosto 2005, al fine di garantire uniformità di comportamento su tutto il territorio nazionale, torna sull’argomento puntualizzando sia le strutture interessate che le modalità di controllo.
La Circolare precisa che l’obbligo sussiste anche per quelle strutture che esercitano saltuariamente il servizio di alloggio e prima colazione (bed breakfast), anche nel caso di disciplina regionale discordane.
Prima di procedere ad eventuali verifiche, i Questori dovranno accertare il regime autorizzatorio in vigore nelle rispettive Regioni “al fine di modulare opportunamente le modalità del controllo” appropriate alla tipologia di esercizio ricettivo in questione.
Secondo quanto stabilito dall’art. 16 del T.U.L.P.S., gli ufficiali e gli agenti di pubblica sicurezza hanno, infatti, "facoltà di accedere in qualunque ora nei locali destinati all'esercizio di attività soggette ad autorizzazioni di polizia e di assicurarsi dell'adempimento delle prescrizioni imposte dalla legge, dai regolamenti o dall'autorità”.
Dunque, le verifiche in questione, in questo specifico caso, potranno essere attivate solo nel caso in cui l’attività ricettiva sia soggetta ad autorizzazione comunale di pubblica sicurezza, naturalmente sempre nell’assoluto rispetto delle attività private.
Nel caso negativo, e, comunque, quando risulti impossibile distinguere fra luoghi riservati al privato domicilio e luoghi di esercizio dell'attività autorizzata, ovvero fra attività ricettiva ed altra fattispecie di alloggio, ”si procederà sulla scorta della documentazione e delle informazioni acquisite, interessando, all'occorrenza, l'autorità competente a conoscere il fatto e ad irrogare la sanzione, in relazione alla norma eventualmente violata”.
Il testo della circolare viene riportato nei Riferimenti normativi.


LE NOVITA' INTRODOTTE DALLA L. N. 96/2017

1. GIUGNO 2017 - LE NOVITA' INTRODOTTE DALLA L. N. 96/2017 – Regime fiscale delle locazioni brevi

E' stata pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale n. 144 del 23 giugno 2017 (Suppl. Ordinario n. 31), la L. 21 giugno 2017, n. 96, di conversione del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, recante "Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo".
All'articolo 4 ha dettato disposizioni inerenti il regime fiscale delle locazioni brevi.

. Al primo comma di tale articolo si stabilisce che per “locazioni brevi” si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

A decorrere dal 1° giugno 2017 - secondo quanto stabilito al successivo comma 2 - ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati si applicheranno le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Tali disposizoni si applicheranno anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui sopra (comma 3).

Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, dovranno essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attivita' di locazione in questione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del Codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unita' immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare (comma 3-bis).

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonchè quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, devono trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.
L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi a tali contratti è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, che va da 258,23 euro a 2.065,83 euro.
La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione viene effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati (comma 4).

5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, nonche' quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti in questione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualita' di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalita' di cui all'articolo 17 del D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del regolamento di cui al D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322.
Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto (comma 5).

I soggetti indicati al prevedente comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell'articolo 162 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti in questione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione.
I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell'adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualita' di responsabili d'imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell'articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600 (comma 5-bis).

Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, e' responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonche' degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale (comma 5-ter).

Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell'intermediario (comma 6).

7A decorrere dall'anno 2017 gli enti che hanno facolta' di applicare l'imposta di soggiorno ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all'articolo 1, comma 26, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, e all'articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, istituire o rimodulare l'imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi (comma 7).

Il comma 4 dell'articolo 16 del decreto legislativo 14 settembre 2015, n. 147, si interpreta nel senso che i soggetti che hanno optato, ai sensi del predetto comma 4, per il regime agevolativo previsto per i lavoratori impatriati dal comma 1 del medesimo articolo, decadono dal beneficio fiscale laddove la residenza in Italia non sia mantenuta per almeno due anni. In tal caso, si provvede al recupero dei benefici gia' fruiti, con applicazione delle relative sanzioni e interessi (comma 7-bis).
Il testo dell'art. 4 viene riportato nei Riferimenti normativi.


LE NOVITA' INTRODOTTE DALLA L. N. 58/2019

1. GIUGNO 2019 - LE NOVITA' INTRODOTTE DALLA L. N. 58/2019 – ATTIVITA’ RICETTIVE e LOCAZIONI BREVI - Istituita la Banca dati delle strutture ricettive e affitti brevi - Nuovi obblighi e adempimenti

E' stata pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale n. 151 del 29 giugno 2019 - Suppl. Ordinario n. 26, la Legge 28 giugno 2019, n. 58, recante "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi".
La legge di conversione – in vigore dal 30 giugno 2019 - ha introdotto nel decreto-legge una norma, l'articolo 13-quater, che detta nuove disposizioni in materia di locazioni brevi e attività ricettive.

Soggetti coinvolti dalle nuove disposizioni sono tutti coloro che:
- gestiscono vere e proprie strutture ricettive,
- esercitano attività di intermediazione immobiliare,
- gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile, con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, che non sono soggetti alla disciplina di cui all'art. 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017 n. 96.

Con il secondo e il terzo comma del nuovo art. 13-quater del D.L. n. 34/2019 è stato previsto che il Ministero dell'Interno debba fornire alla Agenzia delle Entrate i dati risultanti dalle comunicazioni di cui all'articolo 109, comma 3, del TULPS. Si tratta dei dati individuati dal Decreto del Ministro dell'Interno del 7 gennaio 2013 (Disposizioni concernenti la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza dell'arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive) che ciascun gestore di una struttura ricettiva e ciascun locatore o sublocatore di immobili concessi in godimento con contratti di durata inferiore a trenta giorni devono inviare alla Questura competente per territorio mediante il portale denominato “AlloggiatiWeb”.
L'Agenzia delle Entrate renderà poi disponibili detti dati, anche a fini di monitoraggio, ai Comuni che hanno istituito l'imposta di soggiorno o il contributo di soggiorno. I dati stessi, inoltre, verranno utilizzati dall'Agenzia delle Entrate, unitamente ai dati trasmessi dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ai sensi dell'articolo 4, commi 4 e 5, del d.l. 50/2017, ai fini dell'analisi del rischio relativamente alla correttezza degli adempimenti fiscali.

Con il quarto e quinto comma del nuovo art. 13-quater della L. n. 58/2019, di conversione del D.L. 34/2019, è stata infine prevista l'istituzione presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo di una apposita “banca dati” sia delle strutture ricettive, sia degli immobili destinati alle locazioni brevi, presenti nel territorio nazionale.
Detta banca dati dovrà contenere sia le informazioni relative a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere (cioè, oltre agli alberghi: case e appartamenti per vacanze, bed & breakfast, affittacamere, foresterie, ostelli, rifugi alpini, campeggi e altre tipologie previste dalle singole regionali che disciplinano la materia), sia le informazioni relative ai soli immobili destinati alle locazioni brevi.
Poiché gli immobili destinati alle locazioni brevi, ai sensi dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, sono solo quelli oggetto di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, dalla banca dati resteranno esclusi tutti gli alloggi oggetto di contratti di locazione stipulati da persone giuridiche e tutti gli alloggi oggetto di contratti di locazione stipulati da persone fisiche nell'esercizio dell'attività di impresa.

Tra gli scopi che la banca dati si prefigge c'è anche quello di contrastare forme irregolari di ospitalità anche ai fini fiscali.
Nella banca dati, ogni struttura ricettiva e ogni immobile destinato alla locazione breve ai sensi dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, verrà identificato mediante un codice alfanumerico (cosiddetto “codice identificativo”) che dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza.

Per l'attuazione della norma istitutiva della “banca dati” e del relativo “codice identificativo” si dovrà comunque attendere un decreto del Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, che dovrà essere adottato entro il prossimo 30 luglio, e che dovrà stabilire:
a) le norme per la realizzazione e la gestione della banca dati, compresi i dispositivi per la sicurezza e la riservatezza dei dati;
b) le modalità di accesso alle informazioni contenute nella banca dati;
c) le modalità con cui le informazioni contenute nella banca dati sono messe a disposizione degli utenti e delle autorità preposte ai controlli e quelle per la conseguente pubblicazione nel sito internet istituzionale del Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo;
d) i criteri che determinano la composizione del codice identificativo, sulla base della tipologia e delle caratteristiche della struttura ricettiva nonché della sua ubicazione nel territorio comunale
.

Con un altro decreto del Ministro delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottare entro il prossimo 30 settembre, sentiti il direttore dell'Agenzia delle entrate e il Garante per la protezione dei dati personali, dovranno essere definite le modalità applicative per l'accesso ai dati relativi al codice identificativo da parte dell'Agenzia delle entrate.
Il testro dell'art. 13-quater viene riportato nei Riferimenti normativi.


RIFERIMENTI NORMATIVI

. MINISTERO DELLE FINANZE - Dipartimento delle Entrate - Risoluzione n. 180/E del 14 dicembre 1998: IVA - Servizio di alloggio e prima colazione .... Quesito dell'Azienda di promozione turistica della provincia di ... .

. Legge 29 marzo 2001, n. 135: Riforma della legislazione nazionale del turismo. (Legge abrogata dall'art. 3, comma 1, lett. l), del D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79).

. MINISTERO DELL’INTERNO – Circolare 29 luglio 2005, n. 557: Applicazione dell’art. 109 T.U.L.P.S. – Comunicazione delle persone alloggiate.

. DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50: Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.
(Convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96). Art. 4.


. DECRETO-LEGGE 30 aprile 2019, n. 34: Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi.
(Convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58). Art. 13-quater.



GIURISPRUDENZA

L’esercizio dell’attività all’interno di condomini

L'attività dei bed & breakfast non può essere subordinata alle autorizzazioni dell'assemblea di condominio. È addirittura la Corte costituzionale a intervenire sull'esercizio di questa attività con una sentenza che dichiara incostituzionale una legge della Regione Lombardia che dal 2007 ha obbligato i proprietari degli appartamenti trasformati in bed & breakfast a chiedere il nulla osta dei condomini per avviare o proseguire l'attività.
Una norma (l'articolo 45 della legge regionale 15 del 2007) contro la quale la signora ….. , titolare di una pensione a ….., ha presentato ricorso al Tar della Lombardia in seguito al rifiuto, da parte del Comune, delle autorizzazioni necessarie all'attività di affittacamere.
Il no da parte del Comune era motivato con la mancanza del "via libera" da parte dell'assemblea di condominio del palazzo dove la signora avrebbe "aperto" il suo appartamento a letti e colazioni.
Il provvedimento comunale è stato impugnato al Tar e i giudici amministrativi hanno accolto l'eccezione di costituzionalità avanzata dalla difesa della signora e hanno girato la questione alla Corte Costituzionale.
Con la Sentenza n. 369 del 5 novembre 2008, depositata il 14 novembre 2008, la Consulta ha sottolineato che "la disposizione censurata disciplina la materia condominiale in domo più severo di quanto disposto dal codice civile". E a questo proposito i giudici costituzionali ricordano che "i rapporti condominiali tra privati costituiscono materia riservata alla legislazione statale".
In pratica la Regione non può prevedere adempimenti diversi e più "restrittivi" rispetto a quelli stabiliti dal codice.
In particolare "l'assemblea dei condomini non può essere dotata di poteri superiori a quelli fissati dal codice civile". E il codice civile, continua la Corte, stabilisce che "il condominio non può limitare la sfera della proprietà dei singoli condomini a meno che non si tratti di limitazioni già previste nei regolamenti dello stesso condominio" e accettate al momento dell'acquisto della casa.
In seguito alla pronuncia della Corte costituzionale, il Tar Lombardia non potrà fare altro che annullare il provvedimento del Comune di Milano e obbligare l'amministrazione a concedere le autorizzazioni alla signora.

Si riporta il testo della Sentenza:
. Corte Costituzionale – Sentenza 5 novembre – 14 novembre 2008, n. 369: Bed & Breakfast all'interno di un condominio – Non richiesto il parere dell’assemblea condominale.



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Pubblicato su: 2004-10-13 (7915 letture)

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